Аренда коммерческой недвижимости: плюсы и минусы долгосрочного и краткосрочного договора

Рынок аренды коммерческой недвижимости ежегодно увеличивается особенно в крупных городах. Коммерческая недвижимость является одним из самых доходных объектов инвестирования, благодаря тому, что пассивный доход от сдачи в аренду таких объектов приносит стабильный доход, без особых проблем и рисков для арендодателя. Развитию данной отрасли также способствует постоянный высокий спрос со стороны арендаторов, которым, как правило, значительно выгоднее снимать офисы, торговые павильоны, складские помещения и т.п., чем платить огромную выкупную цену за приобретение такого объекта.

Законом не закреплено особое понятие «коммерческой недвижимости», тем не менее, анализ действующих норм позволяет сделать вывод, что к коммерческой относится нежилая недвижимость, в том числе земельные участки, используемые в целях извлечения прибыли. Отношения по такой аренде регулируются параграфом 4 главы 34 ГК РФ с учетом положений параграфа 1.

Основные риски при аренде коммерческой недвижимости не отличаются от рисков при обычной аренде – со стороны арендодателя - невнесение арендной платы, нанесение ущерба помещению, со стороны арендатора – чинение препятствий в пользовании помещением, досрочное расторжение договора арендодателем при смене собственника, отказ от продления договора на новый срок.

Большей части рисков поможет избежать заключение долгосрочного договора аренды, однако он в свою очередь также имеет свои минусы, и может оказаться менее выгодным, чем краткосрочный договор.

Краткосрочным договором аренды считается договор, заключенный сроком до одного года, при этом на практике договор обычно заключается на 11 месяцев. Такой договор должен быть заключен в простой письменной форме.

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после внесения записи в реестр (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Все дополнительные соглашения к договору, заключаемые в дальнейшем также подлежат государственной регистрации.

В любом случае несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Часто главным минусом долгосрочного договора аренды недвижимости называют именно процедуру государственной регистрации. Государственная пошлина за регистрацию договора аренды для юридического лица составляет 22 000 (двадцать две тысячи) рублей, оплачивается один раз до регистрации договора одной стороной или поровну, в зависимости от соглашения сторон, за регистрацию всех последующих дополнительных соглашений составляет 1000 рублей.

Между тем, государственная регистрация договора дает дополнительные гарантии как арендодателю, так и арендатору. Например, при возникновении споров, ни одна из сторон не сможет ссылаться на незаключенность договора, арендатору будет проще отстоять свои права в случае нарушения арендодателем преимущественного права аренды.

Если рассматривать оба договора с точки зрения плюсов и минусов, то главным критерием будет не законодательное регулирование, а потребности бизнеса как арендатора, так и арендодателя.

Краткосрочные договоры аренды, как правило, заключаются на помещения, имеющие небольшие площади: мелкие склады, офисные помещения, торговые павильоны. Небольшим компаниям выгоднее заключать краткосрочные договоры, которые всегда проще расторгнуть, в случае если появится более выгодное предложение по аренде. Также это выгодно начинающемуся бизнесу, т.к. в зависимости от его развития, может возникнуть необходимость увеличения/ уменьшения помещения или переезда в другую местность – при краткосрочной аренде штрафы за досрочное расторжение не устанавливаются.

Краткосрочный договор имеет свои плюсы и для арендодателей - это отсутствие необходимости включения дополнительных преференций для крупных клиентов и более высокие арендные потоки, т.к. базовая ставка аренды по краткосрочным договорам выше, чем по долгосрочным.

К минусам краткосрочного договора можно отнести меньшую защищенность сторон в случае возникновения конфликта, финансовые риски для арендаторов – в случае необходимости срочного переезда и поиска нового помещения, для арендодателей – в результате долгого простоя помещений без аренды в ожидании нового клиента.

Долгосрочные договоры аренды наиболее выгодны крупным компаниям, стабильно ведущим свою деятельность и арендующим большие площади, а также арендаторам качественных площадей класса B+ и А, независимо от площади. Например, это производственные и оптовые компании, для которых переезд будет весьма дорогостоящим процессом, компании, оказывающие услуги бизнесу, для которых важно престижное размещение, торговые компании, которым важно стабильное долгосрочное размещение в выгодном месте и т.п.

В долгосрочный контракт стороны часто включают следующие условия: арендные каникулы, расчет офисных, стандарты складских и торговых площадей BOMA, индексацию арендной платы, моратории на повышение арендой платы, штрафы за досрочное расторжение, отделка помещений за счет арендодателя, правила использования и улучшения имущества и многое другое.

Включение подобных условий позволяет арендатору значительно больший объем прав по договору аренды, приближенный к правам собственника объекта недвижимости, что делает долгосрочную аренду отличной альтернативой покупке недвижимости

К безусловным плюсам заключения долгосрочных договора аренды можно отнести следующее:

предоставление арендных каникул – арендатор может провести требуемый ремонт помещения и оборудовать все конкретно под свои нужды. Краткосрочный договор аренды не дает такой возможности, поскольку это невыгодно для обеих сторон, если договор не будет заключен на новый срок арендатор не успеет окупить вложения, а арендодателю будет проблематично найти новых арендаторов. В свою очередь такое условие избавляет арендодателя от необходимости проводить ремонт помещения перед сдачей в аренду;

установление периода действия пониженных базовых арендных ставок, который дает возможность для развития бизнеса и стабилизации на новом месте; особенно актуально для арендаторов торговых площадей, заключающих договор на условиях оплаты в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества доходов;

расчет полезной сдаваемой площади с использованием стандарта ANSI/BOMA Z65.1–2010 для офисных площадей и ANSI/BOMA Z65.2–2009 для логистических парков и складских комплексов. Стандарт BOMA – наиболее широко распространенный метод измерения площади в офисной недвижимости, в отличие от стандарта БТИ, разработанного ещё в СССР, учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору;

возможность замены гарантийного депозита банковской гарантией;

запрет на досрочное расторжение договора на определенный срок.

Долгосрочный договор аренды позволяет сторонам создать взаимовыгодное партнерство, в результате которого выигрывают обе стороны. Собственник получает гарантированный долгосрочный арендный поток, без риска финансовых потерь из-за съезда и поиска арендаторов (что характерно для краткосрочной аренды), арендатор получает указанные выше преимущества, что позволяет ему повысить качество своего размещения и сэкономить бюджет.

Возврат к списку

Вы всегда в курсе наших акций и спецпредложений!

РАССЫЛКА ОТ ЭКСПРЕССЮРИСТ.РФ

Подписка для вас одним нажатием:
Покупатель
Юрист/Нотариус
Генеральный партнер проекта pravobox.ru
Вы точно хотите удалить это сообщение?
Да Нет
Да Нет
Общение:
Четкость формулировки задачи:
Общая оценка*:
0
+1
-1
Отзыв:
Качество материала МГФ:
Стоимость материла МГФ:
Общая оценка*:
0
+1
-1
Отзыв: