Реновация: стоит ли готовиться к худшему

О реновации, проводимой в городе Москве, слышал каждый житель столицы. В момент старта программы было много споров, люди проводили акции и митинги. Основной целью программы объявлено обеспечение граждан, которые проживают в ветхих домах, добротным жильем и улучшение городской среды. Кто-то требовал исключить добротный дом из программы, кто-то наоборот требовал включить ветхий дом в программу. Споры и негативные отзывы до сих пор продолжаются, но в большей мере затрагивают непосредственных участников программы.

Каждому гражданину гарантируется право частной собственности, это право практически безгранично охраняется законом. Одновременно с правом собственник приобретает обязанности по содержанию своего имуществу и несет ответственность за причинение вреда своим имуществом. Обязанности и ответственность представляются основной проблемой собственности в многоквартирных домах и касаются в основном содержания общего имущества. Однако, об этих сторонах собственности, как правило, никто не говорит.

«Нарушение прав и принудительность переселения»

В сети можно найти много статей, говорящих о «принудительном переселении», «лишении прав», «нарушении права собственности», скрытых целях и мотивах реновации.

В первую очередь бросаются в глаза сроки принятия законов и программы реновации, людей поставили перед фактом введения программы и дали ровно месяц для принятия участия в голосовании. С одной стороны, решение о замене людям однозначно навязали. С другой стороны, большие сроки с большей вероятностью только усугубили бы проблему.

Действительно, по закону о реновации в случае отказа жильца от переезда в новый дом и незаключения предложенного договора в течение 90 дней, власти приобретают право обращения в суд за принудительным выселением, вселением и признанием права собственности. Но можно ли рассматривать такое право как нарушение охраняемого права частной собственности? Гражданским и жилищными кодексами установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, а распоряжение долевой собственностью осуществляется либо по соглашению всех собственников, либо по решению суда. В законе о реновации предусмотрено, что дом включается в программу, если «за» проголосовало не менее 2/3 жильцов. Именно такой порядок голосования на общем собрании в МКД предусмотрен для решения вопросов о реконструкции, капитальном ремонте дома и ряда иных существенных вопросов. Меньшинство подчиняется решению большинства, несогласие с решением, принятым в соответствии с законом, нельзя трактовать как нарушение права.

Ввиду самого существа квартиры в МКД и сопутствующего права долевой собственности на общее имущество МКД, которые нельзя выделить и отчуждать по отдельности, отказ одного жильца от исполнения решения большинства является нарушением прав других жильцов, и в случае с реновацией самого города. С учетом обязательности решений собрания собственников для всех жильцов, право на понуждение к исполнению такой обязанности не является нарушением права собственности.

Гарантии прав

Законом предоставлены следующие гарантии прав граждан при реализации программы:

• возможность исключения дома из программы Жители вправе до момента заключения первых договоров изменить свое мнение и принять решение об исключении своего дома из участия в программе. Порядок принятия аналогичный – за исключение должны проголосовать не менее 2/3 жителей.
• предоставление равнозначного жилья Это означает, что жилье будет таким же или лучшим в отношении площади и количества комнат, соответствовать установленным стандартам и требованиям по улучшенной отделке. Данная гарантия защищает собственника от риска, связанного с разницей в рыночной стоимости старого и нового жилья. Поскольку стоимость нового жилья, как правило, выше, предоставление именно равнозначного жилья закреплено в качестве общего порядка.
• предоставление равноценного жилья или равноценной денежной компенсации По заявлению собственника вместо равнозначного жилья, ему может быть предоставлено равноценное по рыночной стоимости жилье или выплачена денежная компенсация в форме рыночной стоимости.
• нанимателям квартир по договору соцнайма новое жилье предоставляется в собственность По заявлению нанимателя на новое жилье может быть заключен договор соцнайма.
• собственникам и нанимателям, состоящим на жилищном учете, улучшаются жилищные условия вне очереди Те, кто отказывается от улучшения в рамках программы, остаются в очереди.
• ветеранам, одиноким пенсионерам, инвалидам, малоимущим гражданам, многодетным семьям, оказывается помощь при переезде При необходимости помощь может получить любой житель дома, участвующего в программе, но в заявительном порядке.

Всего по итогам голосования, проведенного летом 2017 года в программу включено 5 173 домов. В рамках программы проводятся в том числе и публичные слушания, на которых жители могут выдвинуть свои предложения по планировке и благоустройству. Помимо строительства и готовой отделки нового дома, одновременно проводится улучшения объектов инфраструктуры, благоустройство дворов, размещение социальных объектов.

Неудивительно, что при таких масштабах программы учесть мнение каждого жителя невозможно, и, к сожалению, не избежать разочарований – кому-то добавили меньше метров, кого-то не устроила планировка, где-то выявились недоработки застройщика. Но от таких вещей никто из жителей не застрахован и при самостоятельной покупке жилья. Хочется надеяться, что организаторы учитывают все недочеты при проведении каждого последующего этапа.

В завершении - отвечая на вопрос, поставленный в оглавлении статьи – советуем готовиться к лучшему комфортному жилью в благоустроенном районе, в первую очередь думать о своих жилищных правах, но и не забывать о правах соседей, а вместо поиска подвохов и нарушений, своевременно использовать все гарантии и возможности, предоставляемые программой.