ЧАСТНЫМ ЛИЦАМ
ДЛЯ БИЗНЕСА
Личный кабинет : Кабинет :
ЧАСТНЫМ ЛИЦАМ ДЛЯ БИЗНЕСА

Сдача собственного жилья в наем. Как заключить договор.

Вопросы для юристов pravobox.ru
КУПИ ЮРИСТА
ГОТОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ
ОЦЕНИ ВОПРОС
Ошибка
Неверная пара логин пароль
Запомнить меня на этом сайте
Вход в личный кабинет
Регистрация
Зачем нужна авторизация?
Регистрация позволит Вам выставить свой вопрос на аукцион. За право ответить на него поборются юристы со всей страны. Вы сможете выбрать подходящего специалиста и стоимость консультации!
Регистрация
Вопрос на консультацию
шаг 1/3
Ошибка
Подтвердите, что вы не робот
Выберите боксера:
Отправить
  • Заданный Вами вопрос должен пройти модерацию, после чего, он будет доступен для ответа любому из юристов портала на странице первичной бесплатной консультации.
  • В случае если вопрос нуждается в более полном индивидуальном ответе на платной основе, обратитесь к любому из ответивших юристов или выставите вопрос на аукцион. Для этого нужно зайти на страницу консультаций авторизованным по логину и паролю отправленному вам по e-mail или создать новый аукцион в Вашем Личном кабинете.

Регистрация позволит Вам выставить свой вопрос на аукцион. За право ответить на него поборются юристы со всей страны. Вы сможете выбрать подходящего специалиста и стоимость консультации!!


В предыдущих статьях мы рассмотрели вопросы получения налогооблагаемого дохода от сдачи собственного жилья в аренду (наем). После того как вы выбрали наиболее удобную форму налогообложения, необходимо понять, каким образом оформить арендные отношения, и какие важные моменты стоит включить в договор.

1. Вид договора.

Между физическими лицами заключается договор найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ), а с юридическим лицом договор аренды (п. 2 ст. 671 ГК РФ). По сути оба договора направлены на регулирование одних и тех же отношений, но регулируются разными нормами (гл.34 и гл. 35 ГК РФ). Выделение договора найма в отдельную главу обусловлено тем, что наниматель - физическое лицо является слабой стороной договора и нуждается в дополнительной правовой защите. Глава 35 ГК РФ регулирует как договор коммерческого, так и договор социального найма, заключаемого с муниципальными органами.

2. Форма договора.

Договор должен быть заключен в простой письменной форме. Специальная норма, регулирующая последствия несоблюдения формы договора найма, отсутствует в ГК, однако, лишает наймодателя возможности защищать свои права.

Если договор найма заключается на срок более одного года государственной регистрации подлежит обременение права собственности.

3. Стороны договора

Стороны договора – наймодатель и наниматель – в договоре следует указать полные ФИО, адрес регистрации и данные документа, удостоверяющего личность. Нанимателями жилых помещений могут быть только граждане, причем как один гражданин, так и несколько. Все они могут быть обозначены в качестве нанимателей (сонаниматели), тогда перед наймодателем они будут нести солидарную ответственность. Если же нанимателем указан один человек, а остальные - в качестве проживающих с ним (например, супруг или ребенок), то наниматель несет ответственность один за всех.

Как со стороны нанимателя, так и со стороны наймодателя лиц может быть несколько, например в случае владения жилым помещением на праве общей долевой собственности.

Важно знать, что сдавать в аренду жилое помещение имеет право только собственник или лицо, уполномоченное им. Лицо, обладающее долей в общей собственности, например ½ доля в квартире, не вправе своевольно распоряжаться всем имуществом или его частью. В этом случае арендодателями должны выступать оба собственника, и оба платить налог с полученного дохода в равных долях. Для того, чтобы распорядится только своей долей, например, сдать комнату в многокомнатной квартире, необходимого получить письменное согласие других собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

4. Объект договора.

Необходимо подробно описать жилое помещение, предоставляемое в наем с указанием полного адреса, данных, содержащихся в правоустанавливающих документах: точную площадь помещения, состав помещения (количество комнат, санузлов), его кадастровый номер, дату и номер свидетельства о праве собственности (при наличии).

Если такое условие отсутствует в договоре и/или идентифицировать жилое помещение невозможно, договор может быть признан незаключенным.

Согласно ст. 678 ГК наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, обеспеченное необходимыми коммунальными услугами и инженерными системами. Сдать по договору найма/аренды жилое помещение, признанное аварийным нельзя.

Отдельно стоит обратить внимание, что п. 1 ст. 673 в качестве объекта договора найма жилого помещения выделяет именно изолированное жилое помещение.

Кроме состояния самого помещения стоит перечислить в договоре всю находящуюся в нем мебель, бытовую технику и другие предметы интерьера, передаваемые в пользование нанимателю вместе с помещением. Не будет лишним в качестве приложения к договору сделать фото или видеоотчет.

5. Срок договора.

Срок договора найма или аренды жилого помещения не является существенным условием договора, так, при отсутствии условия о сроке, договор найма считается заключенным на максимальный срок – 5 лет, а договор аренды на неопределенный срок.

Срок договора обуславливает не только необходимость проведения государственной регистрации.

При заключении краткосрочного договора найма жилого помещения не применяются следующие правила, установленные ГК РФ:
правила о вселении граждан, постоянно проживающих с нанимателем (п. 2 ст. 677);
правила о временных жильцах (ст. 680);
преимущественное право нанимателя на заключение договора на новые срок (ст. 684);
правила о поднайме жилого помещения (ст. 685);
правила о замене нанимателя (ст. 686).

Однако любое из этих условий можно самостоятельно внести договор, например, указать условие о возможности сдачи части помещения в поднаем на срок, не превышающий срок основного договора найма.

6. Права и обязанности сторон.

Здесь важно прописать, какая из сторон за что отвечает, например текущий ремонт по общему правилу должен проводить наниматель, капитальный ремонт – наймодатель; кто меняет сантехнику, лампочки, а также что делать с неотделимыми улучшениями, например, стоимость установки стеклопакетов нанимателем можно зачесть в размер арендной платы.

Наниматель не вправе вселять в помещение других людей без согласия наймодателя. В договоре найма можно прописать порядок согласования проживания временных жильцов на возмездной или безмозмездной основе, либо же вовсе запретить проживание временных жильцов (ст. 680 ГК РФ). Также не забудьте указать право контроля наймодателя за пользованием помещением.

7. Арендная плата.

В данном разделе помимо самой стоимости аренды следует указать порядок и сроки ее внесения, размер и порядок возмещения коммунальных услуг, случаи увеличения или уменьшения арендной платы (ст. 682 ГК РФ)

8. Ответственность сторон.

Помимо общих положений об ответственности сторон за нарушение действующего законодательства, можно прописать неустойку за несвоевременное внесение арендной платы, порядок возмещения ущерба в случаях нанесения вреда помещению, поломки мебели, техники и т.п. Например, мерой по возмещению ущерба в виде сломанного дивана, может быть его замена нанимателем по согласованию с наймодателем.

Отдельно стоит прописать разграничение ответственности за причинение вреда третьим лицами, например, условие о том, что в случае залива соседей снизу по вине нанимателя, он возмещает наймодателю причиненные убытки в полном объеме. Чтобы защититься от невнесения нежелающего платить нанимателя, можно предусмотреть право наймодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае неоднократной просрочки или однократной просрочки на длительный срок.

В зависимости от прописанных в договоре обязанностей, можно установить меру ответственности за нарушение каждой из них. Однако не стоит увлекаться и злоупотреблять правами, положения о чрезмерной ответственности на практике не будут работать, и по суду могут быть признаны недействительными.

9. Прекращение договора.

Договор прекращается с истечением его срока, по соглашению сторон, либо расторгается в связи с существенными нарушениями договора другой стороной.

ВАЖНО: Переход права собственности на помещение не влечет прекращение договора найма жилого помещения (ст. 675 ГК РФ).

Договор также может быть расторгнут досрочно по волеизъявлению одной из сторон, при соблюдении определенных условий, например, с выплатой компенсации или штрафа. В любом случае должно быть направлено уведомление о намерении расторгнуть договор любой из сторон должно быть направлено заранее, в срок, достаточный для поиска нового жилья или нового нанимателя.

В статье мы указали основные условия договора найма, в соответствии с принципом свободы договора стороны определяют условия договора по своему усмотрению, за исключением случаев прямо предписанных законом.

При заключении договора не забывайте соблюдать баланс сторон – важно не только надежно защитить свои права, но и не нарушить при этом права нанимателя.

Если статья Вам понравилась и оказалась полезной, оставьте отзыв и сможете получить доступ к разделу платной информации бесплатно.
Спасибо что читаете наши материалы!
Оставить отзыв
Отправить
  • Оставленный Вами отзыв должен пройти модерацию, после чего, он будет виден на странице отзывов.

Возврат к списку

Вы всегда в курсе наших акций и спецпредложений!

РАССЫЛКА ОТ PRAVOBOX.RU

Подписка для вас одним нажатием:
Покупатель
Юрист/Нотариус
Прием платежей происходит через защищенное безопасное соединение сервиса
Скоро будет доступно мобильное приложение!
17.10.2021
Вы точно хотите удалить это сообщение?
Да Нет
Да Нет
Общение:
Четкость формулировки задачи:
Общая оценка*:
0
+1
-1
Отзыв:
Качество материала МГФ:
Стоимость материла МГФ:
Общая оценка*:
0
+1
-1
Отзыв: