Сдача собственного жилья в аренду в качестве ИП

Вопросы для юристов pravobox.ru

КУПИ ЮРИСТА

ГОТОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ

ОЦЕНИ ВОПРОС

Ошибка

Неверная пара логин пароль

Запомнить меня на этом сайте

Восстановление пароля

Вход в личный кабинет

Регистрация

Зачем нужна авторизация?

Регистрация позволит Вам выставить свой вопрос на аукцион. За право ответить на него поборются юристы со всей страны. Вы сможете выбрать подходящего специалиста и стоимость консультации!

Регистрация

Вопрос на консультацию

шаг 1/3

Ошибка

Архив вопросов

Подтвердите, что вы не робот

Выберите футболиста:

Отправить

Заданный Вами вопрос должен пройти модерацию, после чего, он будет доступен для ответа любому из юристов портала на странице первичной бесплатной консультации.
В случае если вопрос нуждается в более полном индивидуальном ответе на платной основе, обратитесь к любому из ответивших юристов или выставите вопрос на аукцион. Для этого нужно зайти на страницу консультаций авторизованным по логину и паролю отправленному вам по e-mail или создать новый аукцион в Вашем Личном кабинете.

При регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в заявлении по форме P21001 необходимо будет указать основной код вида экономической деятельности - 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом». Каждый предприниматель обязан уплачивать страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование за себя с момента приобретения им статуса и независимо от фактического ведения деятельности за исключением льготных периодов (ст. 430 ГК РФ).

Страховые взносы уплачиваются в фиксированном размере, рассчитываемом по формуле (ст. 430 НК РФ):

а) если размер дохода за год не превышает 300 000 рублей,
МРОТ на начало года х тариф страховых взносов х 12 мес. Тариф страховых взносов составляет 31,1% (26 % ПФР, 5,1 % ФФОМС). МРОТ, действовавший на начало 2017 года - 7500 рублей. Размер страховых взносов для ИП в 2017 году при годовом доходе не более 300 000 рублей составляет 27 990 рублей.

б) если размер дохода за год превышает 300 000 рублей, то помимо платежей в размере 27990 рублей (ПФР+ФФОМС), следует рассчитать и перечислить в ПФР сумму страховых взносов, составляющую 1% от суммы этого превышения.

МРОТ на начало года х тариф страховых взносов х 12 мес. + 1%*(Д-300000)

Например, если доход составит 396 000 рублей, то размер страховых взносов будет равен 28950 рублей. (27 990 рублей + 96000*1%)

Сумма страховых взносов в ПФР ограничена законодательно, они не могут превышать произведение восьмикратного МРОТ на начало года и тарифа страховых взносов в ПФР, увеличенное в 12 раз. Максимальный размер страховых взносов в ПФР в 2017 году составляет 187200 рублей (7500х8х26%х12мес.).

Индивидуальный предприниматель вправе применять разные системы налогообложения, выбрать оптимальную систему налогообложения желательно до регистрации в качестве ИП, поскольку переход на некоторые системы возможен только с начала календарного года, и пропуск установленного срока может повлечь значительные переплаты налога.

Индивидуальный предприниматель может выбрать одну из следующих систем налогообложения:

1. Общая система налогообложения (ОСНО). Если единственный ваш вид деятельности – это сдача в аренду собственного жилого помещения, то данный вариант вам однозначно не подойдет. Ставка налога такая же, как и для физического лица без статуса ИП – 13%, однако уплачивать налог придется ежеквартально авансовыми платежами. Дополнительно придется заплатить страховые взносы в ПФР и ФФОМС, также помимо годовой декларации 3-НДФЛ прибавится забот в виде заполнения и подачи: предварительной декларации 4-НДФЛ, декларации по НДС (уплачивать налог не придется) ежеквартально.

2. Упрощенная система налогообложения (УСН). Регулируется гл. 26.2 НК РФ. При УСН необходимо:

вести книгу учета доходов и расходов (ст. 346.24 НК РФ), форма которой утверждена Приказом Минфина России от 22.10.2012 №135н;

уплачивать авансовые платежи по налогу ежеквартально не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим кварталом, т.е. до 25.04., 25.07., 25.10 и налог по итогам года не позднее 30 апреля следующего года (п. 7 ст. 346.21 НК РФ);

подать декларацию по УСН за год не позднее 30 апреля следующего года (п. 2 ст. 346.23 НК РФ).

Переход на УСН лучше осуществить одновременно с регистрацией в качестве ИП или в течение 30 календарных дней с момента такой регистрации. В противном случае переход можно будет осуществить только со следующего календарного года.

Данная система предполагает выбор объекта налогообложения. Рассмотрим каждый в отдельности:

2.1. Упрощенная система налогообложения (УСН) с объектом «доходы». При выборе данного объекта налогообложения ИП уплачивает налог по ставке 6% со всей суммы полученного дохода, в книге доходов и расходов соответственно отражаются только доходы. В регионах могут быть установлены более низкие ставки до 1%.
Расчет налога осуществляется по формуле: сумма дохода * 6%. С учетом п. 3.1. ст. 346.21 НК РФ, сумма налога уменьшается на сумму уплаченных в том же периоде страховых взносов.
Таким образом, если у ИП нет наемных работников, сумма налога уменьшиться на 100% размера уплаченных страховых взносов.

2.2. Упрощенная система налогообложения (УСН) с объектом «доходы минус расходы». При выборе данного объекта налогообложения ИП уплачивает налог по ставке 15% от величины доходов, уменьшенной на величину расходов (в регионах ставка может быть установлена в пределах от 5% до 15%).
Важно учесть, что величина дохода может быть уменьшена только на суммы тех расходов, которые непосредственно связаны с налогооблагаемой деятельностью. В нашем случае в качестве расхода можно учесть стоимость ремонтных работ, стоимость мебели/техники, купленной в жилое помещение для использования арендаторами, стоимость коммунальных услуг, стоимость услуг риелтора по поиску арендатора, расходы на бухгалтерские, почтовые услуги, расходы на ведение расчетного счета и т.п. В отличие от УСН «доходы», при выборе объекта обложения «доходы минус расходы» сумма уплаченных страховых взносов включается в сумму расходов, а не вычитается из суммы налога.

3. Патентная система налогообложения (ПСН). Регулируется гл. 26.5 НК РФ. При ПСН необходимо:

вести учет доходов от реализации в книге учета доходов индивидуального предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения.

оплатить налог единовременно или двумя платежами в зависимости от срока действия патента: до 6 месяцев – единовременно до конца срока действия патента; от 6 месяцев до 1 года – двумя платежами в размере 1/3 в течение 90 дней с момента получения патента и 2/3 до конца срока действия патента.

Декларация по налогу не подается, также ИП, применяющий ПСН не вправе снижать размер налога и налоговой базы на размер уплаченных страховых взносов.
Сумма налога рассчитывается по ставке 6 % от потенциального получаемого дохода, размер которого устанавливается законом субъекта РФ в отношении каждого конкретного вида деятельности. Например, для г. Москвы, размер потенциального дохода зависит от площади сдаваемого в аренду помещения, а также от района расположения жилого помещения. Так, при сдаче жилья площадью до 50 кв.м., расположенного в ЦАО г. Москвы, размер налога составит 450 000 * 6% = 27 000 руб. за 12 месяцев, а при сдаче жилья той же площадью, расположенного в районе Новокосино или Южное Бутово – 210 000 *6% = 12 600 руб. за 12 месяцев.

4. Единый налог на вмененный доход (ЕНВД). Регулируется гл. 26.3 НК РФ.
При исчислении и уплате ЕНВД размер реально полученного дохода значения не имеет, налогоплательщики руководствуются размером вмененного им дохода. При ЕНВД необходимо:

уплачивать единый налог ежеквартально не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим кварталом, т.е. до 25.04., 25.07., 25.10, 25.01 (п. 1 ст. 346.32 НК РФ);

подавать декларацию по ЕНВД ежеквартально не позднее 20-го числа первого месяца, следующего за истекшим кварталом, т.е. до 20.04., 20.07., 20.10, 20.01 (п. 3 ст. 346.32 НК РФ).

ЕНВД по ставке 15 % применяется в отношении «Оказания услуг по временному размещению и проживанию» (п.2 ст.346.26 НК РФ) и вводится в действие законами муниципальных образований, городских округов и городов федерального значения, при этом ставка может меняться в пределах от 7,5 до 15 %. С учетом п. 2 ст. 346.32 НК РФ, сумма налога уменьшается на сумму уплаченных страховых взносов. Как и при УСН «доходы», если у ИП нет наемных работников, сумма налога уменьшиться на 100% размера уплаченных страховых взносов.
ЕНВД = (Налоговая база* Ставка налога) - Страховые Взносы
Налоговая база = Вмененный доход = Базовая Доходность*Физический Показатель
Базовая доходность и физический показатель (1000 руб * общая площадь помещения в квадратных метрах) установлены п. 3 ст. 346.29. Базовая доходность корректируется в соответствии с коэффициентом-дефлятором (К1) и корректирующим коэффициентом (К2) (ст. 346.27 НК РФ). К1 устанавливается ежегодно Приказом Минэкономразвития России (в 2017 г. К1= 1,798), а К2 устанавливаются законами муниципальных образований и городских округов.
Например, в г. Нижний Новгород установлен коэффициент К2 = 0,8. Для квартиры площадью 45 кв.м. сумма налога к уплате за год составит: 1000(БД)* 45(ФП) *1,798(К1) *0,8(К2) *15% *12мес. = 116510,40 - 27 990,00 = 88 520,40 рублей. В г.Магадан установлен К2 = 0,3. Сумма налога к уплате составит: 1000(БД)* 45(ФП) *1,798(К1) *0,3(К2) *15% *12мес. = 43 691,40 - 27 990,00= 15 701,40 рублей.
В г. Москве и г. Санкт-Петербурге ЕНДВ в отношении рассматриваемого нами вида деятельности не применяется.

Пример расчета:

Ситуация: Сдается квартира площадью 45 кв.м. в ЮАО г. Москвы
Размер арендной платы: 30000 руб. в месяц, размер компенсации коммунальных услуг: 3000 руб. в месяц.
Годовой доход (Д) 396 000 рублей. (33000*12)
Размер страховых взносов 28950 рублей. (27 990 рублей + 96000*1%)
Расходы за год (Р): 42 000руб. – коммунальные услуги, 15 000 руб. – новый диван, 10 000 руб. – ремонт ванной комнаты, 28 950 руб. – страховые взносы = 95950 руб.
Потенциально получаемый доход (ППД) для жилого помещения до 50 кв.м., расположенного в ЮАО г. Москвы – 300 000 рублей.

Вид налогообложения	ФЛ	ИП
Вид налогообложения	НДФЛ 13%	ОСНО	УСН 6%	УСН 15%	ПСН
Размер налога к уплате за 12 мес.	51480 (Д*13%)	51480 (Д*13%)	23760 (Д*6%)	45007,50 (Д-Р)*15%)	18000 (ППД*6%)
Размер страховых взносов	-	28950	28950	28950	28950
Сумма налога и взносов к уплате	51480	80430	28950	73957,50	46950
Размер дохода после налогообложения	344520	315570	367050	322042,50	349050

Как видно из таблицы, для рассматриваемого примера оптимальным будет регистрация в качестве ИП и применение УСН 6%, однако в случае если та же квартира будет сдаваться только на полгода или размер НДФЛ к уплате за год не будет превышать фиксированный размер страховых взносов ИП выгоднее будет сдавать жилье как физическое лицо без дополнительных затрат и регистраций.

Выделим основные плюсы и минусы регистрации в качестве индивидуального предпринимателя:

ПЛЮСЫ:

возможность выбора оптимальной налоговой системы в зависимости от региона, предполагаемой суммы дохода, а также видов деятельности;

при применении УСН, ЕНВД, ПСН налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, сдаваемого в аренду, уплаты НДС (п.3 ст. 346.11 НК РФ; п.4 ст. 246,26, п. 10ст. 346.43);

возможность уменьшения налогооблагаемой базы на суммы расходов, связанных со сдачей жилья в аренду, например, коммунальные платежи, стоимость ремонтных работ, стоимость риелторских услуг по поиску арендаторов и т.п.;

при применении УСН «доходы» (п. 3.1. ст. 346.21 НК РФ) и ЕНВД (п. 2 ст. 346.32 НК РФ) налогоплательщик вправе уменьшить сумму налога к выплате на сумму уплаченных страховых взносов на обязательное медицинское и пенсионное страхование.

МИНУСЫ:

независимо от выбранной деятельности и независимо от ведения деятельности ИП ежегодно уплачивает страховые взносы в ПФР и ФФОМС;

ведение книги доходов и расходов ИП.

Хотим обратить внимание, что авторы статьи придерживаются исключительно законных методов решения проблем. Авторы не принимают сторону кого бы то ни было, не призывают к каким либо действиям и не дают политическую окраску материала статьи. Настоящая статья носит исключительно информационный характер и направлена на поддержку позиции, которую Вы вправе избрать по своему усмотрению, руководствуясь личными мотивами. И помните, выбор за Вами, но только в правовом поле!

Если вас заинтересовал материал статьи и Вы решили что Вам необходима квалифицированная юридическая помощь, Вы можете обратится в ООО "ЮСБ "СПЕКТО" на pravobox.ru или напрямую в ООО "ЮСБ" СПЕКТО" www.specto.ru

Статья подготовлена нашим Генеральным партнером ООО «ЮСБ «СПЕКТО», по заказу ООО «Экспрессюрист», оператора портала PRAVOBOX.RU
(Портал профессиональных юридических услуг)
Копирование статьи как целиком так и в части, возможно с разрешения правообладателя ООО «ЮСБ «СПЕКТО».

Тематические ссылки:

Сдача собственного жилья. Часть 3. «Сдача собственного жилья в наем. Как заключить договор.»

Сдача собственного жилья. Часть 1. «Сдача собственного жилья в наем в качестве физического лица»

Если статья Вам понравилась и оказалась полезной, оставьте отзыв и сможете получить доступ к разделу платной информации бесплатно.

Спасибо что читаете наши материалы!

Оставить отзыв

Отправить

Оставленный Вами отзыв должен пройти модерацию, после чего, он будет виден на странице отзывов.

Канал PRAVOBOX.RU в Яндекс.Дзен / Подписывайтесь, читайте, комментируйте!

Возврат к списку

Общение:
Четкость формулировки задачи:
Общая оценка*:	0 +1 -1
Отзыв:

Качество материала МГФ:
Стоимость материла МГФ:
Общая оценка*:	0 +1 -1
Отзыв:

Сдача собственного жилья в аренду в качестве ИП

РАССЫЛКА ОТ PRAVOBOX.RU